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《珠海市商品房预售资金监管办法》政策解读

为进一步优化营商环境,贯彻落实《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》,促使房地产市场健康发展,依据《中华人民共和国城市房地产管理法》《广东省商品房预售管理条例》等有关规定,我局参考了惠州、中山、佛山等城市商品房预售资金监管的规定,结合我市实际情况,开展了《珠海市商品房预售资金监管办法》(以下简称《办法》)的起草工作。现将相关政策解读如下:


一、起草的背景和必要性

近年来,受市场环境和金融监管政策的影响,房地产开发企业面临销售的压力较大,资金较为紧张,存在资金周转困难、大量监管资金沉淀、再投资能力受损等情况。为进一步支持和服务企业,2019年12月19日,我局出台了《关于以银行保函替换商品房预售款的通知》。今年受新冠肺炎疫情的影响,房地产市场受到较大冲击,为激发房地产业活力,降低预售烂尾风险,缓解企业压力,我局对《珠海市商品房预售资金监管办法》(珠规建房规〔2018〕3号)和《关于以银行保函替换商品房预售款的通知》(珠规建房规〔2018〕3号)两份规范性文件进行整合,对商品房预售资金实施差异化管理,并将商品房预售资金拨付与房地产企业诚信等级挂钩。

另外,房地产项目从封顶到确权的时间周期较长,为解决监管过程中部分解除商品房预售资金的预留额度沉淀问题,我局对预售资金分步解除进行优化,根据项目进展情况增设解除节点,提高预售资金的流通速度。


二、《办法》的目的

商品房预售资金监管是指本市行政区域内经批准预售的商品房预售资金收存、支取、使用及监督管理。该《办法》的整合,能够进一步规范我市商品房预售资金的监督管理,维护预售商品房交易当事人的合法权益,也能够进一步优化营商环境,迎合房地产市场环境的变化,通过不断优化监管的手段,提高企业再投资活力,促进房地产市场的健康发展。


三、《办法》的主要内容及有关条款说明

本《办法》共计六章二十八条。包括第一章总则,第二章专用账户设立及监管要求,第三章商品房预售资金监督管理,第四章银行保函,第五章责任追究,第六章附则。其中重要条款说明如下:

《办法》第五条新增各部门的职责分工,明确各个部门在商品房预售资金监管过程中的职责。这是原基础上的优化,对后续资金监管工作提供保障。

《办法》第六条修订了一个商品房预售许可证可设立不超过3个商品房预售资金专用账户。同时,规定了项目预售过程中,监管账户不得变更、注销。针对房地产开发企业预售后,规定了监管账户的监管,保障购房者的权益,避免引发相关投诉。

《办法》第九条修订了商品房预售资金留存的标准,对预售资金分步解除进行细化,分为封顶、主体结构验收备案、规划验收合格、竣工验收备案、不动产首次登记五个阶段,不同阶段对应不同的预留额度。由于封顶至确权阶段时间跨度较大,为了更合理的优化商品房预售资金监管,充分提高商品房预售资金的使用效率,在原基础上进一步细分,控制好每个节点,可缓解房地产开发企业的资金压力。

《办法》第十条新增商品房预售资金留存的比例与房地产开发企业诚信等级关联。一方面为提高房地产开发企业诚信经营意识,另一方面差异化管理能更有效地保障商品房预售资金的使用,加强行业自律。

《办法》第十一简化了商品房预售资金申请拨付材料,将原办法要求房地产企业取得商品房预售许可证后三个工作日要向主管部门备案所需提交资料,与首次申请拨付商品房预售资金需提供的材料合并,切实减轻房地产开发企业的工作量。

《办法》第十二条明确了商品房预售资金部分解除监管需提供的材料。并强调每个预售许可证对应楼栋申请封顶解除阶段拨付预售资金的,住房城乡建设行政主管部门需组织人员进行现场查看工程进度,确保项目达到相应的工程进度,保障了资金拨付的安全、可靠。

《办法》第二十五条新增施工、监理单位的责任。规范施工、监理单位的职责,多方的约束,可更好地掌握房地产项目的建设动态。




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